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房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)查勘是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)物狀況進(jìn)行實(shí)地考察。在核實(shí)房地產(chǎn)的實(shí)際功能、核對(duì)帳物的真實(shí)性、可靠性的共同點(diǎn)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)區(qū)別不同的估價(jià)方法所必須相關(guān)的查勘要求，旨在為正確估價(jià)提供第一手資料。

（一）現(xiàn)場(chǎng)查勘的共同點(diǎn)

現(xiàn)場(chǎng)查勘的的共同點(diǎn)可分為房地產(chǎn)物體的確認(rèn)、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)和所涉及房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的核查三個(gè)部分。

1、房地產(chǎn)物體的確認(rèn)

房地產(chǎn)物體的確認(rèn)是對(duì)象房地產(chǎn)實(shí)物狀態(tài)的清查核定。以地產(chǎn)為主的評(píng)估，物體的確認(rèn)重點(diǎn)是坐落、地號(hào)、面積及附著物狀態(tài)；以房產(chǎn)為主的評(píng)估，物體的確認(rèn)重點(diǎn)是建筑結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、用途、成色狀態(tài)及地段坐落、區(qū)域環(huán)境。

(1)對(duì)象房地產(chǎn)所在位置和特點(diǎn)的確定

現(xiàn)以我們最常見的住宅單元房估價(jià)為例，按照由大到小、由粗及細(xì)來完成現(xiàn)場(chǎng)查勘工作。

首先是核對(duì)房地產(chǎn)的位置，如邊界、鄰地關(guān)系、道路關(guān)系，查對(duì)地號(hào)、房屋門牌號(hào)碼。

其次是對(duì)房地產(chǎn)所處區(qū)域的文化品位、經(jīng)濟(jì)地位、繁華程度，交通便捷程度，公共配套設(shè)施完備程度，周邊環(huán)境和景觀、城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。

注意：公園廣場(chǎng)及休閑娛樂設(shè)施、著名建筑群和小區(qū)、周邊樓盤特點(diǎn)和均價(jià)、供求情況、類似地產(chǎn)的租金水平、公交線路和公交站點(diǎn)、劃片小學(xué)和對(duì)口中學(xué)的教育配套設(shè)施（特別是名校）、醫(yī)院、銀行網(wǎng)點(diǎn)、超市及市場(chǎng)分布等。

第三是核查房地產(chǎn)所在小區(qū)的土地形狀、地勢(shì)、平整程度、地質(zhì)水文狀況、樓盤檔次、開發(fā)商、建設(shè)規(guī)模、幢數(shù)、布局、樓距（密度）、建筑風(fēng)格、區(qū)內(nèi)景觀與綠化、噪聲和空氣污染、光污染、開熱島效應(yīng)、發(fā)年份、物業(yè)、其他特點(diǎn)。

注意功能配套，如：車位車庫、業(yè)主專車、幼兒園、球場(chǎng)和游泳池等健身設(shè)施、溫泉、管道煤氣、寬帶和衛(wèi)星電視、集中抄表、智能工程及設(shè)施設(shè)備、物業(yè)公司品牌、物業(yè)收費(fèi)、其他基礎(chǔ)設(shè)施等情況，是否完備。

第四是對(duì)房地產(chǎn)所在樓宇的查勘，具體為：結(jié)構(gòu)和質(zhì)式、類型（高層、中高層、小高層、多層）、建筑高度與層數(shù)、造型、朝向、外墻、門窗、幾個(gè)梯位、一梯幾戶、工程質(zhì)量、建筑長(zhǎng)寬比、利用率等情況。

注意：底層是否架空、屋面是否復(fù)式、各樓層功能、成新率、是否是電梯房、樓梯間裝修、入口處情況（是否設(shè)有大堂）、住戶情況（出租戶情況）、安防以及有其他影響樓宇使用功能的明顯因素。

第五就是具體單元的情況：用途、所在樓層（是否落地一層、是否有入戶花園、是否頂層、是否有贈(zèng)送露臺(tái)）、在建筑物的平面部位、層高、戶型、面積。

注意：各房間分布和面積、進(jìn)深和開間、朝向、露臺(tái)、陽照、采光、通風(fēng)、門窗、裝修、構(gòu)造、水電配套、裝修與家具和特殊設(shè)備、利用率、成新率、其他影響估價(jià)價(jià)格內(nèi)涵的差異情況。

（2）對(duì)象房地產(chǎn)類別的確認(rèn)

根據(jù)我國(guó)的房地產(chǎn)管理體系，房產(chǎn)可按用途分類確認(rèn)，土地按土地性質(zhì)、地段等級(jí)結(jié)合用途分類確認(rèn)。

注意：國(guó)有劃撥、出讓、集體土地、使用權(quán)年限、建筑物合理壽命。

（3）對(duì)象房地產(chǎn)數(shù)量的確認(rèn)

按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第4.0.5條規(guī)定：房地產(chǎn)估價(jià)人員必須對(duì)產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)。同時(shí)為避免糾紛，房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)依據(jù)委托人提供的權(quán)屬證書、填報(bào)的面積和其他具體資料對(duì)房地、地產(chǎn)數(shù)量的確認(rèn)，重點(diǎn)是確定房屋（戶內(nèi)）建筑面積、土地面積。委托方提供的評(píng)估資料記載上的面積與實(shí)際面積若出現(xiàn)差異，要了解其原委。評(píng)估人員往往不容易做到具體地計(jì)算測(cè)量，但至少應(yīng)以目測(cè)或步測(cè)，憑經(jīng)驗(yàn)來測(cè)定。當(dāng)發(fā)現(xiàn)整幢建筑或其他設(shè)施漏列時(shí)，應(yīng)建議委托方補(bǔ)充書面資料或予以明確。若申報(bào)面積不實(shí)，應(yīng)以實(shí)測(cè)面積經(jīng)委托方認(rèn)可或建議測(cè)繪，作為估價(jià)依據(jù)。

2、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)

權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)是在核實(shí)房地實(shí)物有無及其狀態(tài)之后，確認(rèn)其歸屬關(guān)系。權(quán)屬關(guān)系一般分為所有權(quán)和使用權(quán)，但在具體確認(rèn)過程中，由房地經(jīng)營(yíng)的多樣性可派生出多種權(quán)利關(guān)系。評(píng)估應(yīng)明確確認(rèn)房地產(chǎn)的一切權(quán)利關(guān)系，核實(shí)其權(quán)利關(guān)系是否存在及與其委托資料所載明的內(nèi)容是否一致。

(1)所有權(quán)的確認(rèn)

主要是查對(duì)產(chǎn)權(quán)證明。對(duì)于土地，主要是區(qū)分國(guó)有地劃撥、國(guó)有地出讓和集體所有地；對(duì)于房屋，主要是區(qū)分房改房、商品房（安置房）、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、私房（或個(gè)人所有）和單位用房等產(chǎn)權(quán)，同時(shí)注意是否有共有、他項(xiàng)權(quán)利記載、其他影響價(jià)值內(nèi)涵的差異性。

(2)用益權(quán)的確認(rèn)

主要是查對(duì)房地產(chǎn)的使用與經(jīng)營(yíng)收益權(quán)利，包括土地的使用權(quán)、地面收益權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。

(3)擔(dān)保物權(quán)的確認(rèn)

擔(dān)保物權(quán)主要是指用房地作為建立債權(quán)債務(wù)關(guān)系的擔(dān)保條件，如抵押權(quán)。

(4)限制性權(quán)利的確認(rèn)

主要是查對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、使用、轉(zhuǎn)租等方面的限制性權(quán)利和其他權(quán)益狀況。有限制性權(quán)的房地產(chǎn)，在所有權(quán)與使用權(quán)相對(duì)分離時(shí)，其價(jià)格會(huì)發(fā)生收益結(jié)構(gòu)性變化。如所有者出租房地產(chǎn)，承租方無轉(zhuǎn)租權(quán)，則承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格會(huì)降低。對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利關(guān)系的確認(rèn)實(shí)質(zhì)是對(duì)整體房地產(chǎn)的完全價(jià)格按權(quán)屬關(guān)系進(jìn)行分割，權(quán)利愈充分，其價(jià)格構(gòu)成因素就愈多。在當(dāng)前的房地產(chǎn)估價(jià)中，應(yīng)特另注意所有權(quán)、使用權(quán)、抵押擔(dān)保權(quán)及與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)的確定，查實(shí)國(guó)家主管機(jī)關(guān)簽發(fā)的權(quán)屬證明及委托人提供的當(dāng)事人雙方簽訂的契約，區(qū)分權(quán)利范圍及其對(duì)等利益關(guān)系。

3、與房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的核對(duì)

對(duì)廠房或工區(qū)等多棟建筑物的評(píng)估，應(yīng)注意對(duì)委托人提供的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的核對(duì)，主要是核實(shí)房地產(chǎn)的原始價(jià)值、凈值；使用過程擴(kuò)建、改建、修繕的追加值；地產(chǎn)的使用權(quán)利期、費(fèi)用支付額、土地改造投資、與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)與債務(wù)等，作為估價(jià)結(jié)果的對(duì)照，注意價(jià)值差異的分析，保證估價(jià)結(jié)果的客觀。

（二）常用幾種不同估價(jià)方法的查勘側(cè)重點(diǎn)

1、市場(chǎng)法：在完成估價(jià)對(duì)象查勘的同時(shí)，對(duì)選取的可比實(shí)例應(yīng)同步進(jìn)行查勘，特別是交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素，福估指數(shù)、注意可比實(shí)例成交價(jià)格的內(nèi)涵的核查。注意統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。

2、收益法：對(duì)同類型客觀潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈收益、資本化率、法定年限、使用年限、租約限制等關(guān)鍵因素進(jìn)行查勘和核對(duì)。

3、成本法：重點(diǎn)是對(duì)建筑物的結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、作法、材料、設(shè)備、配件、具體尺寸、建成年份、耐用年限、設(shè)計(jì)使用壽命、其他成本進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)查勘，并對(duì)土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、建安費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)、預(yù)計(jì)凈殘等過程費(fèi)用進(jìn)行調(diào)查。

注意：結(jié)合《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（試行）》對(duì)成本法估價(jià)中的建筑物折舊與成新率，應(yīng)是各種原因造成的建筑物價(jià)值損失的認(rèn)定，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊。

4、假設(shè)開發(fā)法：重點(diǎn)查勘待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況、開發(fā)建設(shè)期、需增加投入、施工限制、規(guī)劃限制、資金的時(shí)間價(jià)值、市場(chǎng)需求變化分析、其他影響開發(fā)價(jià)值的因素。

5、基準(zhǔn)地價(jià)修正法：重點(diǎn)是基準(zhǔn)地價(jià)包含的區(qū)域，估價(jià)對(duì)象在該區(qū)域的部位、呈現(xiàn)的特點(diǎn)，對(duì)交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素和其他影響基準(zhǔn)地價(jià)修正使用的因素。

現(xiàn)場(chǎng)查勘是房地產(chǎn)估價(jià)的一項(xiàng)深入調(diào)查研究工作，應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備，并講究工作方法?？蓺w結(jié)為以下程序。

1、準(zhǔn)備

①事前周密計(jì)劃：核對(duì)委托人對(duì)待估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬資料提供的完整性，盡可能多地收集估價(jià)對(duì)象涉及的區(qū)域信息、樓盤信息、估價(jià)對(duì)象總平面圖、典型房屋結(jié)構(gòu)及造價(jià)等信息。研究資料，根據(jù)估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)確定所需要的重點(diǎn)信息、查勘線路，提出查勘大綱，帶著問題去查勘，目標(biāo)明確。

②確定參與人員：按照規(guī)范和規(guī)定，2人以上共同進(jìn)行，拆遷和抵押目的的估價(jià)必須是有估價(jià)師前往查勘。同時(shí)應(yīng)結(jié)合估價(jià)目的、擬采用的估價(jià)方法，確定有專長(zhǎng)的估價(jià)人選。如擬采用成本法，應(yīng)派出熟悉工程技術(shù)和建安造價(jià)的估價(jià)人員，若采用市場(chǎng)法，應(yīng)有對(duì)樓盤和市場(chǎng)熟知的人員參加。但我們提倡復(fù)合性人才，每個(gè)估價(jià)員均應(yīng)有相關(guān)知識(shí)，發(fā)揮幫帶作用，讓每個(gè)估價(jià)人員都能獨(dú)擋一面，獨(dú)立工作。

③攜帶工具：攜帶好數(shù)碼照相機(jī)、指南針、卷尺和皮尺、激光測(cè)距儀、查勘記錄表和筆等工器具。對(duì)明知爭(zhēng)議較大的，最好進(jìn)行錄像，準(zhǔn)備攝相機(jī)和膠卷相機(jī)。

④確定時(shí)間：聯(lián)系好估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人和房產(chǎn)、地產(chǎn)管理人員，保證有關(guān)人員能一同前往定查勘，便于了解現(xiàn)狀與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的差異、與權(quán)屬證書的差異，提高效率。

2、現(xiàn)場(chǎng)踏勘

①普查：核對(duì)帳物，清點(diǎn)房產(chǎn)棟號(hào)、建設(shè)年限、結(jié)構(gòu)類別，對(duì)重列、漏列作好記錄。

②重點(diǎn)查勘：按照查預(yù)定的勘順序進(jìn)行，具體為房地產(chǎn)位置確定、對(duì)區(qū)域和環(huán)境的查勘、對(duì)小區(qū)和環(huán)境的查勘，對(duì)房地產(chǎn)所處的樓宇的查勘，對(duì)具體房地產(chǎn)單元房的查勘。

③記錄和分析：按照估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，對(duì)房屋進(jìn)行詳細(xì)查勘記錄。宏觀面，以照相機(jī)為主要工具，按照查勘順序進(jìn)行逐一拍攝；微觀者，進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，同步在記錄表上逐一登記。當(dāng)場(chǎng)分析，認(rèn)為對(duì)有必要的因素增加查勘，以提高一次性查勘效率。

3、踏勘資料

①確認(rèn)的房地產(chǎn)：按照委托人提供的權(quán)屬資料核對(duì)確認(rèn)估價(jià)對(duì)象，驗(yàn)證基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

②野外資料查驗(yàn)：按照查勘順序進(jìn)行資料整理，由遠(yuǎn)及近，由大及小、由外至內(nèi)，由低到高，結(jié)合查勘記錄表和照片，按照檔案要求初步查驗(yàn)、分析，來確定查勘工作是否可以結(jié)束。

③內(nèi)業(yè)整理。回到公司，應(yīng)立即進(jìn)行野外資料歸檔工作，一者，保證在最佳的記憶狀態(tài)完成照片的標(biāo)注和內(nèi)業(yè)整理，保證信息安全；二者，清空相機(jī)、攝相機(jī)的記憶卡內(nèi)容，保證隨時(shí)可外出進(jìn)行下個(gè)項(xiàng)目的查勘。

內(nèi)業(yè)整理還應(yīng)按照估價(jià)作業(yè)要求，結(jié)合估價(jià)方法進(jìn)一步進(jìn)行資料的整理，并作出具體分析，開始報(bào)告的編制，同時(shí)積累類似估價(jià)案例庫。

④發(fā)現(xiàn)問題。列出尚未清楚的問題，進(jìn)一步調(diào)查了解核實(shí)。

4、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)

房地產(chǎn)估價(jià)是一門藝術(shù)，是一門科學(xué)，應(yīng)該階段性總結(jié)現(xiàn)場(chǎng)查勘的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，優(yōu)化查勘流程，減少外業(yè)的工作量，提高查勘效率。

1、估價(jià)對(duì)象及所依賴的環(huán)境在估價(jià)作業(yè)期間查勘結(jié)論發(fā)生了重大變化，應(yīng)對(duì)估價(jià)報(bào)告作出調(diào)整和說明。

（1）估價(jià)對(duì)象自身狀況：估價(jià)報(bào)告期間，估價(jià)對(duì)象發(fā)生重大狀況變化，例如房屋局部倒塌或局部土地滅失等視不同的估價(jià)目的，應(yīng)對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行重新調(diào)整和說明。

（2）估價(jià)對(duì)象的環(huán)境：估價(jià)報(bào)告期間，估價(jià)對(duì)象所依賴的社會(huì)經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境，尤其是規(guī)劃變更等發(fā)生重大變化，甚至使估價(jià)時(shí)點(diǎn)的估價(jià)結(jié)果無法使用，應(yīng)對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。

2、拆遷評(píng)估多為追溯性評(píng)估。按照《福建省城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范》，拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)時(shí)點(diǎn)為《房屋拆遷許可證》核發(fā)之日，所以拆遷評(píng)估的現(xiàn)場(chǎng)查勘多在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后。因此，估價(jià)人員應(yīng)關(guān)注房屋主體、設(shè)施設(shè)備因自然毀損、被拆被盜造成的兩個(gè)時(shí)點(diǎn)的差異，作相應(yīng)調(diào)整，并在估價(jià)報(bào)告中作必要說明和聲明。

3、專業(yè)工作盡量依托專業(yè)機(jī)構(gòu)。如拆遷房屋估價(jià)查勘中涉及到工程造價(jià)、成新鑒定，尤其是危房，面積測(cè)量等工作時(shí)，建議委托人另行委托相應(yīng)有資格的機(jī)構(gòu)同步進(jìn)行，評(píng)估機(jī)構(gòu)利用其工作成果。

4、現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)、調(diào)查詢證記錄應(yīng)充分完備。現(xiàn)場(chǎng)工作底稿上應(yīng)有現(xiàn)場(chǎng)記錄人、復(fù)核人的及時(shí)簽字。應(yīng)載明勘查時(shí)間、地點(diǎn)、勘查人、在場(chǎng)人、勘查經(jīng)過和結(jié)果(內(nèi)容涵蓋所有區(qū)域和個(gè)別因素)，并請(qǐng)當(dāng)事人或在場(chǎng)人簽名、蓋章，當(dāng)事人或在場(chǎng)人拒絕的，應(yīng)予說明。市場(chǎng)調(diào)查詢證記錄亦如此。必要時(shí)，可將現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)記錄、照片、錄像、證照材料及時(shí)提交委托方一并公正機(jī)構(gòu)辦理證據(jù)保全手續(xù)。

5、 現(xiàn)場(chǎng)拍攝照片最低要求：

（1）部位：小區(qū)大門、小區(qū)背景、區(qū)內(nèi)平面（到小區(qū)最高建筑物頂或相關(guān)部位俯拍）、樓宇外觀、梯間、廳、房間、廚房、衛(wèi)生間、露臺(tái)等。

（2）細(xì)部：對(duì)評(píng)估對(duì)象應(yīng)有細(xì)部拍攝，突出物業(yè)管理公司、外墻裝飾、房?jī)?nèi)裝修、家具、門窗、設(shè)施設(shè)備、構(gòu)筑物、其他特別構(gòu)造等。

（3）內(nèi)容：樓宇外觀盡量要把整座樓的全景照進(jìn)去，突出其特點(diǎn)；室內(nèi)照片盡量要能體現(xiàn)出房?jī)?nèi)的裝修情況，盡可能把地面，墻和天花都能照到。需要離被拍攝物遠(yuǎn)一點(diǎn)才能達(dá)到這個(gè)效果。

總之，規(guī)范的現(xiàn)場(chǎng)查勘能幫助估價(jià)師將估價(jià)對(duì)象、周圍環(huán)境親身體驗(yàn)轉(zhuǎn)化為客觀量度，減少估價(jià)師的主觀判斷，量化環(huán)境因素和個(gè)別因素對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響，提高估價(jià)的質(zhì)量，提高估價(jià)師執(zhí)業(yè)水平，降低甚至規(guī)避了估價(jià)師乃至估價(jià)機(jī)構(gòu)的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。